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博壹吧白菜网如何投资城市综合体商铺求同存异挑选铺位

发布时间:2018-01-03 06:50:44 浏览次  

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     城市综合体作为一种满足都市居民新型生活、工作需要的建筑形态,成为各个城市热衷开发的商业项目。专家提醒,投资城市综合体类商铺,选铺策略上应该区别按照普通的社区商铺或者街铺。
     文》你的记者/甄爱军
     如何投资城市综合体商铺?这是投资者比较关心的话题。随着商业模式的发展变化,以及城市发展格局的调整,城市综合体已经成为一种满足城市人生活、工作、娱乐、休闲等诸多需求的多功能建筑形态,符合城市发展规律,因而近期全国各地普遍兴起了一股城市综合体建设热。
     城市综合体商铺属按照那样中壹重要组成部分,它不同按照一般的社区商铺,也有别按照普通的街铺,因而投资城市综合体商铺,则需要以新的投资思路来对待。
     新型商铺受关注
     作为一种新型商铺,城市综合体商铺越来越受到投资者的关注。据了解,城市综合体建设近期发展异常迅速。以上海为例,在短短十年内,上海城市综合体很快就超过了30多个,研究机构易城中国估计,未来2年,上海10万本以上的城市综合体项目将新增超过50个,新增供应量总计约为1380万本。那样中处按照郊区的新兴城区型综合体约占了56%。
     专家表示,城市综合体的快速发展实属必然。这种建筑形态集合多种业态按照一体,通过合理规划,能够满足都市居民多元化生活的需要,而这种商业形态在海外地区大都市有过成功案例。
     那样实,为着内地商业地产发展规律来看,城市综合体的兴起也很正常。洲联集团•五合智库总经理邹毅表示,按照西方成熟的市场情况,一般千人拥有商业网点为1214个,拥有营业面积为800本,人均占有的购物商业面积约1.2本,按照国际标准,人均占有商业面积在1.11.2本是壹比较合量的参照值。美国人均拥有购物面积较多,达2本左右,人均商业面积超过2.5本。日本仅次按照美国,人均商业面积超过了2.1本,西欧国家以英国为代表,为1.8本左右。周边国家和地区中,中国香港地区和新加坡水平很高,均超过了2本,韩国的商业物业人均水平也在1.61.7本之间。相比之下,内地的商业地产水平很低,到目前人均商业面积还未超过0.5本,在世界上处按照偏中等水平,可见内地的商业地产发展空间潜力较大。
     求同存异挑选铺位
     城市综合体建设高潮的到来,市场供应充裕,加之宏观调控使得住宅投资空间所剩无十,按照是城市综合体商铺成为新的选择。上海德佑地产商用部区域总监惠凯表示,近期投资者对此类商铺的关注程度确实昆增加,为了应付不断扩大的业务需要,他所在的商用部员工人数已经为着年初的70千人增加到了现在的150多人。
     不过,投资此类商铺需要注意的是,不能以选社区商铺或者街铺的方式来选择。商铺的价值体现在经营上面,不管是传统类型的商铺,乃城市综合体商铺,均是如此,同挑选商铺的要点就是为着发现那样经营价值出发。专家表示,主要应为着规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。
     选规划:发展空间是关键
     一般情况下,城市综合体的建筑体量较大,对按照市中心区域来说,很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊结合部,比如万达集团在上海开发的城市综合体项目均是如此。
     正是因为如此,市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况,区域格局,尤那样是产业分布情况是否与之相适应,以及人口分布、收入情况等,这些因素契合程度越高,商铺的经营价值也就越高。
     选开发商:运营经验需看重
     惠凯表示,一般情况下,开发商的实力越强,城市综合体成功的可能性越大,因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今,已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积,还会包括有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等千类型业态加入进来,形成一套完整的生活系统,而要达到这样的目的,实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是,最好选择有成功开发经验的开发商,因为它们完整成熟的开发理念,可帮助投资者降低风险。
     选规模:并非越大越好
     城市综合体规模一般都比较大,少则十十二千本,多则上百万本,但专家表示,要留意那样建设规模。
     商业面积与服务人群数量之间关系,有壹比值,前文中提到过,人均购物面积在1.11.2本。当然,如果收入水平较高,也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例,并在考虑区域内已有商业面积的前提下,估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大,可能会因为超过市场容量而形成空置,影响那样租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是,建筑规模过小会导致那样聚合效应不够,同目前某些建筑体量只有千本的项目根本不能算是综合体。
     选城市:中小城市不适合
     正所谓淮南为橘淮北为枳,在2、四线城市,城市综合体的投资功能则会决减弱。
     才,国内有个别2、四线城市的经济发展水平确实相当高,比如昆山市率先基本实现了现代化指标体系。但问题是,一些2、四线城市之所以热衷像城市综合体这样的项目,是因为此举不仅能提高周边土地价值,还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌。但是为着那样真正的商业价值来看,并不能给投资者带来满意的回报,这一点是我们必须留意的。
     
        
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